24 de março de 2020

Repercussões do Novo Coronavírus nos Contratos de Locação Comercial

Chrisciana Oliveira Mello e David Roque Dias

Desde o dia 11 de março de 2020 a Organização Mundial da Saúde (OMS) caracterizou oficialmente o novo coronavirus como uma pandemia. No Brasil, em fevereiro passou a vigorar a Lei n.º 13.979, que prevê medidas que objetivam a proteção da coletividade no enfrentamento da emergência de saúde pública.

Após a “onda” de confirmações e o crescimento exponencial do número de infectados, na última sexta-feira (20/02/2020), entrou em vigor o Decreto Legislativo n.º 6/2020, que reconhece o estado de calamidade pública em âmbito federal, o que também se viu, por via consequencial, nos âmbitos estadual e municipal.

O novo coronavírus tem impacto direto nas relações jurídicas já estabelecidas. Por certo, a apreensão de muitos em meio ao caos da saúde pública é: o que será do meu negócio? Os meus funcionários? Os meus clientes? E as obrigações assumidas em contratos firmados? Em suma, os impactos causados pelo novo coronavírus (COVID-19) repercutem nas mais variadas esferas das relações jurídicas, trazendo questões até então inéditas para o Poder Judiciário. Um fato sem precedentes que traz a necessidade do olhar jurídico sobre a questão.

No entanto, nos limitaremos, nesta oportunidade, a refletir brevemente sobre as repercussões de restrições causadas pela pandemia nos contratos de locação comercial. Nessa linha, muito se discute se a pandemia gerada pelo novo coronavírus (COVID-19) poderá ser classificada como um evento de caso fortuito ou força maior.

A Lei do Inquilinato, precisamente no art. 79, há previsão de que “no que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”. O Código Civil, define caso fortuito ou de força maior em seu artigo 393: O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Caso fortuito e força maior precisam ser entendidos como algo imprevisto, não desejado pela vontade humana. A pandemia atual parece caracterizar caso fortuito (situação imprevista e inevitável) ou força maior (acontecimento relacionado a fatos externos, independentes da vontade humana, que impedem o cumprimento das obrigações), sobretudo em razão da gravidade e seriedade com que a pandemia está sendo tratada no mundo inteiro, inclusive motivando decisões drásticas de diversos governos.

Um dos principais setores que vem sendo atingido é o comércio. Vejam as recentes decisões em determinar o fechamento de shoppings centers e lojas por período de no mínimo 15 dias. Com o fechamento das portas e a consequente diminuição drástica das receitas, uma das principais preocupações dos lojistas é: como honrar o compromisso do aluguel, além dos demais pagamentos? Os locadores, proprietários de imóvel, por seu turno se questionam: será que receberei o valor da locação diante deste cenário?

Nos parece mais prudente que as partes envolvidas utilizem o diálogo visando manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos e evitando-se que apenas uma parte suporte o ônus integral do caso fortuito ou força maior.

Ante a incerteza dos rumos das decisões judiciais que virão, eis que, como dito, trata-se de situação inédita no mundo, embora haja espaço para discussões e teses jurídicas sobre casos de interpretação e aplicação de eventos de caso fortuito ou força maior, entendemos que as tratativas negociais entre as partes devem ser prioridade e fundamentais para a conservação dos contratos locatícios. Assim, se o objetivo comum for a preservação do contrato, somado ao reequilíbrio econômico-financeiro deste, a negociação e colaboração, no lugar de discussões judicias intermináveis e custosas, tende a ser o melhor caminho a seguir.

Sugere-se, assim, sejam abertos canais de diálogo entre locador e locatário, por meio de notificações formais de repactuação através de e-mails ou ainda mensagens de notificação via Whatsapp, guardando e documentando todo diálogo travado entre as partes, a fim de dar força probatória às notificações extrajudiciais e conceder-lhes validade em eventuais litígios.

Somente se as tentativas de negociação não resultarem em êxito, deve-se partir para o Judiciário na busca pela imposição judicial de mudança nas bases contratuais, inclusive em caráter de urgência.


  • Chrisciana Oliveira Mello é Sócia do Escritório desde janeiro de 2000 e atua nas áreas:
    Contencioso Civil e Comercial, Contratos Comerciais, Família e Sucessões, Fusões e Aquisições, Imobiliário e Societário.
  • David Roque Dias é Associado do Escritório desde março de 2018 e atua nas áreas:
    Contencioso Civil e Comercial.
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