Os impactos causados pelo novo coronavírus (Covid-19) repercutem nas mais variadas esferas das relações jurídicas. Uma das repercussões diz respeito aos contratos de locação comercial. Será que os efeitos nocivos da pandemia poderiam ser enquadrados como um evento de caso fortuito ou força maior, que justificariam uma revisão nas bases financeiras dos contratos de aluguel comercial?
A Lei do Inquilinato, precisamente no art. 79, traz a previsão de que “no que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”. O Código Civil define caso fortuito ou de força maior em seu artigo 393: O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
Caso fortuito e força maior precisam ser entendidos como algo imprevisto, não desejado pela vontade humana. A pandemia atual parece caracterizar caso fortuito (situação imprevista e inevitável) ou força maior (acontecimento relacionado a fatos externos, independentes da vontade humana, que impedem o cumprimento das obrigações), sobretudo em razão da gravidade e seriedade com que a pandemia está sendo tratada no mundo inteiro, inclusive motivando decisões drásticas de diversos governos.
Um dos principais setores que vem sendo atingido é o comércio. Vejam as recentes decisões em determinar o fechamento de shoppings centers e lojas por período de no mínimo 15 dias. Com o fechamento das portas e a consequente diminuição drástica das receitas, uma das principais preocupações dos lojistas é: como honrar o compromisso do aluguel, além dos demais pagamentos? Os locadores, proprietários de imóvel, por seu turno se questionam: será que receberei o valor da locação diante deste cenário?
Nos parece mais prudente que as partes envolvidas utilizem o diálogo visando manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos e evitando-se que apenas uma parte suporte o ônus integral do caso fortuito ou força maior. Ante a incerteza dos rumos das decisões judiciais que virão, eis que, como dito, trata-se de situação inédita no mundo, embora haja espaço para discussões e teses jurídicas sobre casos de interpretação e aplicação de eventos de caso fortuito ou força maior, entendemos que as tratativas negociais entre as partes devem ser prioridade e fundamentais para a conservação dos contratos locatícios.
Sugere-se, assim, sejam abertos canais de diálogo entre locador e locatário, por meio de notificações formais de repactuação através de e-mails ou ainda mensagens de notificação via Whatsapp, guardando e documentando todo diálogo travado entre as partes, a fim de dar força probatória às notificações extrajudiciais e conceder-lhes validade em eventuais litígios.
Somente se as tentativas de negociação não resultarem em êxito, deve-se partir para o Judiciário na busca pela imposição judicial de mudança nas bases contratuais, inclusive em caráter de urgência.
Artigo divulgado pela Revista ES Brasil. Confira-o na íntegra através do link abaixo: