O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, no último dia 20/04/2021, que um condomínio situado em Porto Alegre pode proibir o proprietário de um apartamento de fazer locações do imóvel por meio do aplicativo AIBNB (plataforma largamente utilizada para locações por temporada e breves períodos de estadia).
A decisão proferida pelo STJ se baseou em um caso com muitas particularidades, pois o locador dividiu o apartamento transformando-o numa verdadeira hospedagem, atividade comercial similar à de um albergue.
No caso concreto levado à apreciação judicial, a convenção condominial previa expressamente que o uso das unidades deveria ser exclusivamente residencial. Por isso, na visão do condomínio, as locações por AIRBNB no episódio específico em questão, geraram o desvirtuamento da finalidade residencial, levando-o a mover ação judicial contra o proprietário do imóvel (locador).
É importante destacar que o STJ não proibiu indistintamente a oferta e uso de serviços por plataformas como o AIRBNB por proprietários de imóveis em condomínios edifícios residenciais. O que ficou decidido, no caso concreto, é a possibilidade de o condomínio proibir a utilização do imóvel como uma hospedagem, em vez de uma residência.
No juízo dos ministros do STJ, dentre as características da hospedagem estão: a alta rotatividade no local e a oferta de serviços, que trazem perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos condôminos.
Dessa forma, construiu-se o entendimento de que é possível a extensão dos poderes da convenção condominial diante do exercício do direito de propriedade.
Não se pode deixar de mencionar que a decisão vale somente para o caso concreto levado à apreciação do STJ, mas poderá servir de base para outras decisões judiciais em casos análogos, bem como para que os condomínios residenciais utilizem da assembleia condominial para decidir conforme a vontade da maioria dos condôminos.
Aspectos como potencial turístico da cidade, limitação de ocupantes e outros, singulares e específicos, devem ser analisados no momento da decisão. Sem dúvidas, o julgado abriu caminho para inúmeras discussões e regulamentações legais.
David Roque Dias, associado de Carlos de Souza Advogados, especializado em Direito Civil, Contratos e Assuntos Societários.