A pandemia de COVID-19 afetou e ainda tem afetado a vida de milhares de pessoas, impactando também diretamente as relações jurídicas estabelecidas, principalmente no que se referem aos contratos de locação.
Este período foi marcado por inúmeras tratativas e modificações nas relações contratuais em decorrência das medidas de isolamento social impostas para o enfrentamento ao avanço da COVID-19, de modo que, de um lado, os locatários apresentaram (e ainda apresentam) maiores dificuldades econômicas para pagar o aluguel, enquanto, do outro lado, os locadores tiveram de enfrentar prejuízos financeiros, seja diante do não recebimento dos alugueres ou por não conseguirem reajustar o valor dos locatícios.
Sobre o tema, destacamos que foi publicada no dia 07 deste mês a Lei 14.216/2021, que suspende o despejo ou a desocupação de imóveis urbanos até o fim deste ano, em virtude da pandemia de coronavírus.
Segundo a lei, estão suspensas as ordens liminares de despejos nas ações judicias decorrentes do não pagamento de aluguel de imóveis comerciais, de até R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), e residenciais, de até R$ 600,00 (seiscentos reais), com exceção às ordens de despejo já concluídas.
A lei também passou a prever a dispensa do pagamento de multa, por parte do locatário, em caso de encerramento de locação de imóvel decorrente de comprovada perda de capacidade econômica que inviabilize o cumprimento contratual. Perceba que o inquilino deve demonstrar a mudança de sua situação econômico-financeira em razão de medidas de enfrentamento à pandemia a tal ponto que tenha resultado na incapacidade de pagamento do aluguel e demais encargos sem prejuízo da sobrevivência de sua família.
Antes disso, porém, as partes deverão tentar um acordo para reequilibrar o contrato considerando a nova situação financeira imposta pela pandemia, atualizando valores ou parcelando-os de modo a não comprometer a subsistência familiar. Essa tentativa de acordo pode se dar (e é fundamental que se dê para fins de comprovação) por meio de correspondências eletrônicas ou mensagens de texto, sendo que todas as tratativas via e-mail, Telegram, WhatsApp ou outro canal de comunicação serão tidas como aditivo contratual. Ou seja, não deixe que as tratativas se deem apenas verbalmente!
Pois bem, tentou o acordo e não conseguiu repactuar os termos do contrato, aí sim a lei possibilita ao locatário denunciar o contrato (antes do prazo previsto) independentemente do pagamento da multa.
Especificamente para os contratos de locação comercial, exige-se que a atividade desenvolvida no imóvel tenha sofrido interrupção contínua em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena, por prazo igual ou superior a 30 dias. Também nesse caso, a dispensa do pagamento da multa está condicionada à frustração de tentativa de acordo entre as partes para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento do aluguel.
Registra-se que o que mencionamos aqui não vale no caso de o imóvel ser a única propriedade do locador e o dinheiro do aluguel consistir em sua única fonte de renda. Também não vale para imóveis rurais.
Por fim, vale lembrar que as ordens de despejo para os casos específicos que tratamos aqui estarão suspensas até o dia 31 de dezembro de 2021, sendo que durante todo o período é imprescindível o diálogo entre as partes na tentativa de uma composição amigável.
David Roque Dias, associado de Carlos de Souza Advogados, especializado em Direito Civil, Contratos e Assuntos Societários.
Artigo publicado pelo Jornal Online Folha Vitória: https://www.folhavitoria.com.br/geral/blogs/direito-ao-direito/2021/10/18/proibicao-de-despejos-de-menor-valor-ate-o-fim-do-ano/