9 de abril de 2020

Suspensão Parcial do Contrato Entre Lojista e Shopping Center

Marcello Gonçalves Freire

A relação contratual celebrada entre lojista e shopping center é algo complexo, pois, diversas são as obrigações atreladas ao negócio.

A quarentena instituída pelo COVID-19 trouxe a impossibilidade de funcionamento do shopping center e, por consequência, decretou o fechamento das lojas atuantes naquele mix de serviços.

Como dito, os lojistas que contratam com shopping center são submetidos a diversos compromissos financeiros. Diante da paralisação parcial da economia, tais compromissos podem e funcionam como empecilho à manutenção do negócio.

Inserido na obrigação decorrente da locação do espaço, estão a locação do imóvel propriamente dita, taxa de condomínio e fundo de promoção e propaganda.

Não é de difícil percepção que, nos dias atuais, com a restrição de locomoção de pessoas, a promoção e propaganda do negócio se mostram desnecessárias e ineficientes.

Logo, algumas obrigações decorrentes do contrato apenas estariam gerando receita ao shopping center e despesas elevadas e desnecessárias aos lojistas.

A pandemia do COVID-19 não deixa dúvida alguma quanto a sua imprevisibilidade, e também demonstra de forma clara a adoção de medidas extremas e de exceção adotas pelos governantes.

Alguns estudiosos podem alegar que a pandemia proveniente de um vírus é algo previsível, levando-se consideração a globalização e situações anteriores. Porém, como já reconhecido por diversas autoridades mundiais, as consequências trazidas e as medidas de combate não eram de conhecimento, caracterizando-se como imprevisíveis.

Frente ao exposto, pode o lojista invocar a aplicação do artigo 317 do Código Civil Brasileiro e, assim, obter redução do valor devido proveniente do contrato de locação e, no caso dos lojistas de shopping center, obter a suspensão de pagamento das despesas provenientes dos custos do fundo de promoção e propaganda e do aluguel mínimo.

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Considerando princípios inarredáveis que cercam os contratos, não se entende pela suspensão integral dos pagamentos, mas, uma adequação efetiva e condizente com a realidade.

Portanto, é passível e possível de ser obtida decisão judicial, caso não se encontre uma convergência de idéias em negociações extrajudiciais, da suspensão parcial do contrato firmado, onde são afastadas, momentaneamente, as obrigações financeiras relativas ao pagamento do aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda.

Veja que, com tal decisão, estar-se-á mantendo a boa-fé, a função social e a cooperação entre os contratantes, como também equilibrando uma relação contratual que foi francamente desequilibrada com a pandemia vigente.

No que se refere à suspensão ao pagamento da taxa de condomínio, tal situação não ocorreria, visto que, diante do não funcionamento/abertura do shopping center haverá redução das despesas de manutenção da estrutura do empreendimento, mas, como não poderia ser diferente, gastos ainda existirão, o que não poderia ser repassado exclusivamente para uma das partes.

Em assim sendo, é perfeitamente possível obter autorização judicial para pagamento do aluguel com fundamento no percentual sobre o faturamento, a suspensão do aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda, mantendo-se a taxa de condomínio que, por si só, sofrerá redução e adequação à realidade presente.

  • Marcello Gonçalves Freire é Sócio do Escritório desde dezembro de 2002 e atua nas áreas:
    Administrativo, Ambiental, Mineração, Regulatório e Previdenciário.
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