As locações por temporada de curto período e o exercício profissional – incluindo comércio de produtos e serviços – se tornaram comuns em condomínios residenciais.
Se por um lado para o proprietário essa possibilidade se mostra capaz de gerar rendas e economia, por outro lado os vizinhos podem se sentir extremamente incomodados com o vai e vem de pessoas “estranhas” ao seu convívio diário nas áreas comuns do condomínio.
Diante desse cenário, moradores têm se mobilizado para alterar a convenção condominial, passando a proibir expressamente a alteração da destinação exclusivamente residencial do imóvel, ou ainda para impedir a locação de curta temporada, que comparam a “hospedagem”, muito comum em plataformas como Airbnb e Booking.
Hipóteses assim têm sido conduzidas à análise do Poder Judiciário, sendo que recentemente o Superior Tribunal de Justiça – STJ analisou caso em que o proprietário da unidade residencial promoveu processo, com vistas à anulação de assembleia condominial alegando que passou a efetuar locações, inclusive de curto prazo, por meio de sites, mas o condomínio o impediu e, também, passou a dificultar entrada dos locatários com quem celebrou contrato.
A exemplo do Recurso Especial n. 1.884.483-PR, o proprietário interessado em locar o imóvel afirmou que estavam restringindo o seu direito de propriedade, sem justa causa, pois observava rigorosamente as regras de segurança. Contudo, o STJ deu razão aos condôminos insatisfeitos com aquilo que consideram uma “invasão” e decidiu, em resumo, que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por prazo não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral defendem que o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira; contrariamente, condôminos insatisfeitos com essa possibilidade afirmam que as locações de curto período acabam por configurar-se em hospedagem.
Vale lembrar que com a recente mudança do art. 1351 do Código Civil, pela lei 14.405/2022, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Antes do advento da nova lei exigia-se a unanimidade, o que praticamente inviabilizava alterações dessa natureza.
Importante lembrar que há condomínios residenciais localizados em cidades cujo destino de férias é muito comum, o que poderia ser um forte argumento em favor da locação por curtos períodos por intermédio de plataformas digitais, em casos específicos.
Além disso, no mundo pós-pandemia os condomínios mistos, que acolhem unidades residenciais e comerciais, são cada vez mais comuns, possibilitando aos condomínios já formados maior flexibilidade para alterar a sua convenção observando-se a vontade da maioria.
De qualquer ângulo que se analise a questão, controvertida, o fato é que a inovação legal veio trazer maior flexibilização aos moradores de condomínios exclusivamente residenciais para, conforme a maioria, decidir pela alteração da convenção condominial, seja para proibir seja para permitir a existência de unidades mistas.
Chrisciana Oliveira Mello, sócia de Carlos de Souza Advogados, aluna especial do curso de mestrado em Processo Civil da Universidade Federal do Espírito Santo.
Artigo publicado pelo Jornal Online Folha Vitória: https://www.folhavitoria.com.br/geral/blogs/direito-ao-direito/2022/08/22/a-controversia-dos-alugueis-por-curto-periodo/