Abrir uma loja em shopping center costuma ser um passo importante para qualquer marca: fluxo constante de clientes, segurança, estacionamento e visibilidade. Mas a relação entre lojista e shopping tem regras próprias, bem diferentes de uma locação comercial comum. Muitos lojistas só percebem isso quando o custo de ocupação começa a pesar ou quando tentam renovar o contrato.
Um contrato com regras próprias
A Lei do Inquilinato dá ampla liberdade para shopping e lojista negociarem as condições da locação. Na prática, isso significa que o contrato, as normas gerais do empreendimento e o regimento interno definem quase tudo. E esses documentos costumam ser elaborados pelo próprio shopping, com pouca margem de negociação para o lojista que não conta com orientação.
Custos que vão além do aluguel
O valor do aluguel é apenas uma parte do custo de ocupação. É comum encontrar nos contratos:
- aluguel mínimo combinado com aluguel percentual sobre o faturamento da loja;
- o chamado 13º aluguel, cobrado em dobro no mês de dezembro;
- a res sperata, valor pago pelo direito de integrar o empreendimento;
- contribuições para o fundo de promoção e propaganda;
- encargos condominiais e taxas diversas.
A lei proíbe que o shopping repasse ao lojista determinadas despesas, como obras de reforma ou ampliação da estrutura e indenizações trabalhistas de seus empregados. Mesmo assim, cobranças indevidas acontecem, e muitos lojistas pagam sem conferir. Uma análise periódica dos boletos e das prestações de contas pode revelar valores que não deveriam estar ali.
Cláusulas que merecem atenção
Alguns pontos do contrato podem limitar a operação do lojista por anos. A cláusula de raio, por exemplo, impede a abertura de outra unidade dentro de determinada distância do shopping. Também é comum a previsão de multas por descumprimento de horários, auditorias do faturamento e restrições à mudança de ramo ou à cessão do ponto. Negociar esses pontos antes da assinatura é muito mais fácil do que discuti-los depois.
A renovação do contrato
O ponto comercial é um dos ativos mais valiosos do lojista. A lei garante o direito à renovação do contrato por meio da ação renovatória, mas exige requisitos específicos, entre eles contrato escrito, prazo mínimo e exploração da mesma atividade por determinado período. Há também um prazo certo para entrar com a ação, que precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Quem perde esse prazo perde o direito à renovação e fica sujeito às condições que o shopping quiser impor.
O papel da orientação preventiva
Com assessoria jurídica, o lojista pode negociar melhores condições antes de assinar, conferir cobranças, acompanhar os prazos de renovação e, quando necessário, buscar a revisão do aluguel ou discutir cobranças abusivas. Em momentos de queda de faturamento, também pode avaliar alternativas de renegociação com o empreendimento.
O Carlos de Souza Advogados atua há 35 anos em direito imobiliário e contratos empresariais, incluindo locações em shopping centers. Se você é lojista e quer mais segurança na relação com o empreendimento, nossa equipe está à disposição para conversar.